正直、坪単価って聞くと、土地の話っぽくない？
俺も、そういうイメージを持たれやすい言葉だなと思ってる。
土地を買うときに「坪いくら」って見るやつ。そんな感じ。
でも実は、マンションを見るときにも坪単価ってかなり使えるんよ。
むしろ、中古マンションとかを比べるときに、これを見ないまま価格だけで判断すると、けっこう見えにくい。
坪単価って知ってる？
坪単価は、ざっくり言うと「1坪あたりいくらか」っていう見方。
1坪は約3.3㎡。
マンションなら、専有面積を坪に直して、価格をその坪数で割る。
たとえば、同じ5,000万円のマンションでも、50㎡と70㎡では意味が違うやん。
価格だけ見ると同じ5,000万円。
でも、広さまで含めて見ると、全然違う。
ここで坪単価を見ると、「この物件は広さに対して高いのか、安いのか」が少し見えやすくなる。
ここなんよ。
坪単価は、物件の良し悪しを決める答えじゃなくて、比べるための物差しなんよ。
マンションで坪単価を見るメリット
マンション選びって、見れば見るほど分からなくなることがある。
駅からの距離、築年数、階数、向き、管理費、修繕積立金、リフォームの有無。
見るものが多い。
その中で、価格だけ見ていると「高い」「安い」の感覚がブレる。
でも坪単価で見ると、少なくとも広さをそろえて比較できる。
たとえば、こんな感じ。
| 物件 | 価格 | 専有面積 | 坪単価の見方 |
|---|---|---|---|
| A | 4,800万円 | 60㎡ | 広さに対していくらかを見る |
| B | 5,200万円 | 75㎡ | 価格だけでなく面積も合わせて見る |
この2つ、価格だけならAのほうが安い。
でも、Bのほうが広い。
じゃあ実際どっちが割高なのか。
ここで坪単価を出すと、比べやすくなる。
もちろん、計算だけで答えは出ない。
でも「なんとなく高い」「なんとなく安い」からは抜けられる。
坪単価だけでは判断できない理由
ただ、ここは勘違いしてほしくない。
坪単価が安いから買い、坪単価が高いからダメ、ではない。
それはちょっと雑。
同じ坪単価でも、駅近なのか、駅から遠いのか。
築年数はどうか。
管理状態はどうか。
修繕積立金はちゃんと積み上がっているのか。
周辺の雰囲気はどうか。
マンションって、数字だけでは見えない部分がけっこうある。
特に中古マンションは、建物そのものだけじゃなくて、管理のされ方も見たい。
見た目がきれいでも、管理が弱いと後から気になることが出てくることもある。
逆に、築年数が経っていても、管理がしっかりしている物件は印象が違う。
考えてみて。
今見ているマンション、本当に価格だけで比べてない？
俺ならこう使う
俺なら、坪単価は最初のふるい分けに使う。
気になる物件が出てきたら、まず価格と専有面積を見る。
それで坪単価を出す。
次に、近いエリア、近い築年数、近い広さの物件と比べる。
そこで「あれ、これだけ高いのはなんで？」とか「この条件でこの価格なら理由を知りたいな」って見る。
坪単価を見ると、疑問が出る。
その疑問が、物件を見る目を少しだけ冷静にしてくれる。
ここなんよ。
不動産って、雰囲気で良く見えることがある。
写真がきれい。リフォーム済み。駅名が強い。間取りが良さそう。
そういうのももちろん見る。
でも一回、坪単価という物差しを置く。
すると、ちょっと落ち着いて見られる。
坪単価の出し方はむずかしくない
計算はこれだけ。
坪単価 ＝ 物件価格 ÷ 専有面積の坪数
専有面積が㎡で出ているなら、だいたい3.3で割れば坪数になる。
70㎡なら、70 ÷ 3.3で約21.2坪。
5,000万円の物件なら、5,000万円 ÷ 21.2坪で、だいたい坪236万円くらい。
細かい小数点にこだわらなくていい。
物件同士を比べるための目安として見ればいい。
全部やらなくていい。
気になる物件だけでいい。
それだけでも、見え方は変わる。
今日一歩
- 気になるマンションを1件だけ選ぶ
- 専有面積を3.3で割って、坪数を出す
- 価格を坪数で割って、坪単価をメモする
マンション選びで、完璧な判断をいきなりしようとしなくていい。
まずは物差しを1つ持つ。
坪単価は、そのためにかなり使いやすい。
俺はそう思う。
